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ıllı Precio de la vivienda en México (wikinfo)

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La burbuja inmobiliaria global (mil novecientos noventa y seis-dos mil seis) producido en USA y que reventó con la crisis de las hipotecas subprime, tardó en manifestarse en México y si bien tuvo un impacto claro no fue fuerte como en EE.UU. En México no hubo burbuja especulativa con lo que los costos únicamente tuvieron una ligera bajada debido a la contracción en las ventas que siendo esencial afectó de forma dispar a diferentes territorios y segmentos de residencias. El costo de la residencia padeció una fuerte caída en los años dos mil siete-dos mil ocho empezando una subida a fines de dos mil nueve. En dos mil once, en zonas de México donde está instalado el crimen organizado -Chihuahua, Nuevo León, Michoacán, Guerrero y Tamaulipas- el coste de la residencia bajó sensiblemente.


En dos mil doce, conforme el índice SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) no habría señales de una burbuja de costos en el marcado hipotecaria en tanto que la subida del índice es afín a la inflación registrada, con una subida media del tres,14 por ciento .


En el primer trimestre de dos mil trece la residencia subió de media un dos,92 por ciento y en el D.F. un cinco,35 por ciento .


Contexto histórico relativo a la residencia y perspectivas de futuro


En México, pese a que existen cerca de 100 organismos que de una forma o bien otra financian residencia social, cerca del veinte por ciento de la residencia construida se efectúa a través del endémico, oneroso y también ineficiente mecanismo de la autoconstrucción. Se ha configurado una política de residencia corporativa y excluyente, que se fundamenta en un sistema de instrumentos financieros, inmobiliarios y jurídicos que han llevado a que alrededor del sesenta por ciento del parque de residencias de México se haya efectuado fuera de los mecanismos formales de producción de residencia social; que la política de suelo, subsidiaria de la de financiamiento habitacional, haya quedado limitada a la regularización de los asentamientos ilegales, y con esto haya perdido la posibilidad de operar como un instrumento regulador del mercado inmobiliario, para transformarse en una vía de institucionalización del mercado informal de suelo y vivienda; y por último, que cerca de un veinte por ciento del mercado habitacional en el país, dirigido a la residencia en alquiler, se esté desarrollando desde un conjunto extenso de modalidades de residencia precaria que han quedado al lado de los mecanismos normativos y de producción de residencia social.


Durante el periodo mil novecientos setenta-mil novecientos ochenta y uno se redujo el costo relativo de la residencia, a lo largo de la crisis económica de México mil novecientos ochenta y dos-1986 se generó una caída más notable en el coste relativo de la residencia en México.


Las proyecciones de población, siempre y en toda circunstancia peligrosas y muy frecuentemente erradas, son uno de los indicadores que se usan para establecer las necesidades de residencia en México en el futuro próximo. Si bien las tasas de desarrollo prosiguen bajando desde el pico de los años mil novecientos setenta la población ha seguido medrando y conforme las estimaciones lo va a continuar haciendo si bien sea en cifras bajas anuales. Asimismo hay que estimar que serán una serie de ayuntamientos donde se concentre el desarrollo en menoscabo de otros como que es previsible que proseguirá la migración del medio rural al urbano.


Recomendaciones sobre el coste de adquiere de la vivienda

Composición del crédito hipotecario en múltiples supuestos: el capital pedido o bien crédito -cien- más los intereses forman el total de la hipoteca.

* Si la hipoteca tiene una larga duración y/o un alto interés la cantidad total final -capital+intereses- que se paga por el préstamo llega a duplicar y multiplicar por tres el capital pedido, razón por la que no se considera una buena resolución económica subscribir préstamos superiores a quince años con una cuota mensual por la que se podría lograr esa residencia en alquiler.
* La cuota mensual de la hipoteca no debe superar el treinta por ciento de los ingresos mensuales.

Costo de la vivienda

El coste de la residencia cambia conforme las peculiaridades de la vivienda: tamaño, calidad y localización, -rural, urbana, centro, periferia-, como a factores y circunstancias socioeconómicas de los diferentes países: demografía (desarrollo de la población, equilibrio o bien descenso, flujos migratorios), desarrollo económico, desempleo, coste del suelo, existencia o bien no de burbuja inmobiliaria, interés bancario, impuestos, desgravaciones, capacidad de endeudamiento personal y familiar, recesión y depresión económica entre otras muchas. El coste de la residencia condiciona la vida económica de los ciudadanos y familias que, en el caso de la adquisición de residencia, frecuentemente deben subscribir créditos hipotecarios de larga duración con entidades para poder acometer la adquisición más esencial durante la vida personal y familiar.


Existen indicadores estructurales que dejan valorar si el costo de una residencia es conveniente y a nivel económico viable, así sean indicadores sobre los ingresos o bien sueldos (ratio del coste de la residencia sobre la renta bárbara libre -PRD-), con relación a el costo del alquiler de la residencia que desea adquirir (rentabilidad del alquiler o bien índice Per) o bien con relación a la cuantía y duración de la hipoteca a pedir.


En el coste de la residencia con relación a la renta anual libre se considera conveniente una ratio de cuatro, o sea que el coste de adquiere de la residencia es a nivel económico viable si se acerca a 4 años de la renta familiar bárbara libre.


El índice PER (del inglés Price to Earnings Ratio) señala el número de años que se tardaría en recobrar –mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere adquirir- la inversión efectuada en la adquisición de una residencia (con todos y cada uno de los gastos incluidos). Se considera un índice PER quince -quince años de alquiler = costo de la adquisición de residencia- como el conveniente en el ámbito inmobiliario.


En cuanto a la cuota mensual de la hipoteca se estima que no debe superar el treinta por ciento de los ingresos mensuales. Se aconseja, de ser posible, la menor duración del préstamo en años, considerando un máximo de quince años como el conveniente en tanto que desde quince años de préstamo los intereses pueden lograr prácticamente exactamente el mismo valor del capital pedido e inclusive plegar la cantidad si el interés es alto, razón por la que no se considera una buena resolución económica subscribir préstamos superiores a quince años con una cuota mensual por la que se podría lograr esa residencia en alquiler. Además de esto, resulta realmente difícil establecer una previsión sobre un futuro tan lejano, tanto en las circunstancias económicas personales -que pueden progresar mas asimismo empeorar- como en los cambios legales y macroeconómicos que pueden afectar las condiciones de la hipoteca -interés variable, cambios en el mercado hipotecario-


También debe vigilarse la existencia de letra pequeña de los contratos de hipoteca para eludir claúsulas que se consideran exageradas, tanto las claúsulas suelo. como las claúsulas con intereses de demora exorbitantes. Además de esto es recomendable conocer la legislación hipotecaria del país, la posible existencia de la dación en pago en el caso de no poder encarar el pago de la hipoteca, el proceso de ejecución hipotecaria como la normativa sobre los desahucios y el lanzamiento que, llegado el momento, pudiese afectar al firmante de la hipoteca y a los avalistas.


Si no puede subscribirse una hipoteca a condición de que no supere el treinta por ciento de los ingresos o bien cuando la duración de la hipoteca se considere demasiado larga, se debe abandonar a la adquisición y valorar el ahorro como fórmula para acometer en un futuro la adquisición de la residencia y de esta forma reducir la cuantía del préstamo y los peligros de impago. Asimismo se debe estimar el alquiler como una forma más razonable de gozar de una residencia digna cuando la capacidad de endeudamento es limitada.

Zona marginal en Cuautepec el Alto, Urbe de México, México. En México aún en el año dos mil siete cerca del veinte por ciento de la residencia construida se efectuaba a través de la autoconstrucción, por norma general en asentamientos informales y en condiciones de marginalidad, insalubridad y también ineficiencia.

Recomendaciones sobre el coste de alquiler de vivienda


De exactamente la misma forma que se establece la cuota máxima de la hipoteca sobre los ingresos familiares puede decirse que el costo del alquiler mensual tampoco debe superar el treinta por ciento de los ingresos o bien renta familiar. El resto de ingresos debe cubrir otros gastos y asegurar unas condiciones dignas de vida -nutrición, vestido, sanidad, educación y otros gastos indispensables-.


También puede emplearse el índice PER que señala el número de años que se tardaría en recobrar –mediante el alquiler un inmueble que se quiere adquirir- la inversión efectuada en la adquisición de una residencia (con todos y cada uno de los gastos incluidos). Aunque al revés que en el caso de la adquisición, en el caso del alquiler un índice PER alto -sobre quince- puede considerarse adecuado, sobre diecisiete muy conveniente y bajo diez pésimo. O sea, cuando el costo de adquiere con respecto al alquiler es superior a quince años puede interesar arrendar y meridianamente interesa cuando supera lo diecisiete años o bien más.


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