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ıllı Precio de la vivienda en España (wikinfo)

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Precio máximo en dos mil siete - caída de un cuarenta y cinco por ciento hasta dos mil trece - perspectivas


En junio de dos mil siete se alcanzó el pico máximo en el coste de la vivienda; pasado seis años, en el primer mes del verano de dos mil trece, la residencia había bajado un treinta y cinco por ciento . A fines de dos mil trece el coste de la residencia habría amontonado una caída del cuarenta y cinco por ciento . España fue el país del planeta donde más cayó el coste de la residencia. El tercer trimestre de dos mil trece el valor de los pisos en España cayó un nueve,46 por ciento en comparación con tercer trimestre de dos mil doce.


En el primer trimestre de dos mil catorce, conforme la Sociedad de Tasación, la residencia se abaratará un cinco por ciento frente a las insignificantes ventas.


Para el economista José García Montalvo el costo de la residencia en España debería ajustarse aún un treinta y cinco,4 por ciento a lo largo de los años siguientes a dos mil trece. Montalvo arguye que a la vista del índice PER (ratio del costo de adquiere y renta libre que ha de estar sobre los cuatro años), que en el primer tirmestre de dos mil trece aún estaba en seis,2 años, los costes deberían bajar un treinta y cinco,4 por ciento más para recobrar los niveles de PER de largo plazo (per cuatro). Esta bajada habría que sumarla a la realizada desde dos mil siete y también implicaría una caída total entre el pico máximo de tal año dos mil siete y el val de un cincuenta y tres con tres por ciento . Conforme el portal inmobiliario pisos.com el costo de la residencia desciende entre un diez y once por ciento en dos mil trece y descenderá un ocho por ciento en dos mil catorce. Conforme el portal Kelisto el coste de la residencia en España ha bajado un treinta y ocho con cinco por ciento desde el máximo hasta dos mil trece y deberá bajar todavía un quince,8 por ciento en los próximos dos años -dos mil catorce y dos mil quince-.


Otras fuentes asimismo estiman que la bajada de costes proseguirá múltiples años alén de dos mil trece, entre otras muchas razones por la existencia de un enorme parque inmobiliario vacío, la ausencia de demanda por razones demográficas, el alto desempleo y la profundidad de la crisis en España. La agencia de calificación Estándar & Poor's predice que el coste de la residencia en España va a deber caer otro veinte por ciento en los próximos 4 años y que la economía de España continuará en recesión a lo largo del año dos mil trece y que el desempleo siga subiendo, conforme recoge en un informe sobre la morosidad de los RMBS españoles (valores apoyados por hipotecas). En dos mil trece la Comisión Europea aseguró que los costes de la residencia en España proseguirán cayendo cuando menos hasta dos mil catorce, tras un descenso amontonado que supera el treinta por ciento desde dos mil siete y el ámbito de la construcción no va a tocar fondo hasta dos mil quince. La asesora RR. de Acuña & Asociados predice que el coste de la residencia seguirá bajando hasta dos mil veinticinco, año en el que va a haber caído un sesenta por ciento desde el costo máximo de dos mil siete.


En relación con la demografía de España el Instituto Nacional de Estadística apuntó que en dos mil doce el número de nacimientos se redujo por cuarto año sucesivo al descender un tres,9 por ciento . La edad media a la maternidad aumentó hasta treinta y uno,6 años y el número medio de hijos por mujer bajó a uno con treinta y dos. A lo largo del año dos mil doce murieron en España cuatrocientos cinco mil seiscientos quince personas, lo que supuso un cuatro,6 por ciento más que en el año precedente. Se trata del mayor incremento anual de la década. Además de esto la población de España se redujo en dos mil trece por vez primera en quince años por el éxodo de extranjeros. La población censada en España se ha reducido en doscientos cinco mil setecientos ochenta y ocho personas con respecto a dos mil doce situándose en cuarenta y siete con uno millones, lo que supone el primer descenso desde mil novecientos noventa y seis. La población de España redujo en ciento trece mil novecientos dos personas a lo largo de dos mil doce y se situó en 46.704.314 habitantes a 1 de enero de 2013 Conforme las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística España va a perder dos,6 millones de habitantes -el cinco,6 por ciento - a lo largo del periodo dos mil trece-dos mil veintitres.


Evolución histórica del costo de la residencia en España


Diferentes organismos oficiales publican datos sobre la evolución del mercado inmobiliario español: Ministerio de Residencia de España o bien Ministerio de Promuevo, Banco de España y también INE entre otros muchos. Otros organismos no oficiales (como la Sociedad de Tasación) publican periódicamente datos sobre la evolución del mercado inmobiliario. Las cantidades de la Sociedad de Tasación difieren en hasta el treinta por ciento con respecto a las del Ministerio de Fomento y las del Banco de España. El Banco de Pagos Internacionales asimismo publica series estadísticas de evolución del costo de la residencia en múltiples países, entre ellos España, con datos desde mil novecientos setenta habitualmente.


Los índices de costos de la residencia, conforme el INE, -Base dos mil siete (cien)- son los siguientes:

Índice de coste de la residencia - Base dos mil siete (cien) - Instituto Nacional de EstadísticaAños200720082009201020112012201320142015Media anual100,00098,48791,90190,07183,44271,97864,349Variación ( por ciento )9,8-uno con cinco-seis,7-dos,0-siete,4-trece,7-diez,5

A continuación se relacionan los costes medios en euros por metro cuadrado de la residencia libre (residencia nueva + residencia de segunda mano):

Costo medio de la residencia (nueva + segunda mano) en euros por metro cuadrado - Ministerio de la Residencia - Ministerio de FomentoAños1995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013Precio692,70694,4702,8756,7829,2893,3992,71.164,61.380,31.618,01.824,31.990,52.085,52.018,51.892,31.825,51.701.81.531,21.481,7Incremento anual ( por ciento )10,31,27,79,67,711,117,318,517,212,89,14,8-tres,2-seis,3-tres,5-seis,8-diez,0-cinco,8

La Sociedad de Tasación -ST- establece los próximos valores nominales:

Costo de la residencia nueva en euros por metro cuadrado - valor nominal -Sociedad de TasaciónAños19851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013Precio3264135356828579159339199179549891.0021.0361.0891.1871.3351.4531.6671.9312.2862.5162.7632.9052.7122.5582.4762.3762.2122.039Incremento anual ( por ciento )26,729,527,525,76,72,0-uno con cinco-0,24,03,71,33,45,19,012,58,814,715,818,410,19,85,1-seis,6-cinco,7-tres,2-cuatro,0-seis,9-siete,8

Valoración del costo de la vivienda

Costo de la viviendaComposición del crédito hipotecario en múltiples supuestos: el capital pedido o bien crédito -cien- más los intereses forman el total de la hipoteca.

* Si la hipoteca tiene una larga duración y/o un alto interés la cantidad total final -capital+intereses- que se paga por el préstamo llega a duplicar y multiplicar por tres el capital pedido, razón por la que no se considera una buena resolución económica subscribir préstamos superiores a quince años con una cuota mensual por la que se podría lograr esa residencia en alquiler.
* La cuota mensual de la hipoteca no debe superar el treinta por ciento de los ingresos mensuales.


En general el coste de la residencia cambia conforme las peculiaridades de la vivienda: tamaño, calidad y localización, -rural, urbana, centro, periferia-, como a factores y circunstancias socioeconómicas de los diferentes países: demografía (desarrollo de la población, equilibrio o bien descenso, flujos migratorios), desarrollo económico, desempleo, coste del suelo, burbuja inmobiliaria, interés bancario, impuestos, desgravaciones, capacidad de endeudamiento personal y familiar, recesión y depresión económica entre otras muchas. El costo de la residencia condiciona la vida económica de los ciudadanos y familias que, en el caso de la adquisición de residencia, frecuentemente deben subscribir créditos hipotecarios de larga duración con entidades para poder acometer la adquisición más esencial durante la vida personal y familiar.


Existen indicadores estructurales que dejan valorar si el costo de una residencia es conveniente y a nivel económico viable, así sean indicadores sobre los ingresos o bien sueldos (ratio del costo de la residencia sobre la renta bárbara libre -PRD-), con relación a el coste del alquiler de la residencia que desea adquirir (rentabilidad del alquiler o bien índice Per) o bien con relación a la cuantía y duración de la hipoteca a pedir.


En el costo de la residencia con relación a la renta anual libre se considera conveniente una ratio de cuatro, o sea que el costo de adquiere de la residencia es razonable a nivel económico si se acerca a 4 años de la renta familiar bárbara libre.


El índice PER (del inglés Price to Earnings Ratio) señala el número de años que se tardaría en recobrar –mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere adquirir- la inversión efectuada en la adquisición de una residencia (con todos y cada uno de los gastos incluidos). Se considera un índice PER quince -quince años de alquiler = costo de la adquisición de residencia- como el conveniente en el ámbito inmobiliario.


En cuanto a la cuota mensual de la hipoteca se estima que no debe superar el treinta por ciento de los ingresos mensuales. Se aconseja, de ser posible, la menor duración del préstamo en años, considerando un máximo de quince años como límite en tanto que desde quince años de préstamo los intereses pueden lograr prácticamente exactamente el mismo valor del capital pedido e inclusive plegar la cantidad si el interés es alto, razón por la que no se considera una buena resolución económica subscribir préstamos superiores a quince años con una cuota mensual por la que se podría lograr esa residencia en alquiler. Además de esto, resulta realmente difícil establecer una previsión sobre un futuro tan lejano, tanto en las circunstancias económicas personales -que pueden prosperar mas asimismo empeorar- como en los cambios legales y macroeconómicos que pueden afectar las condiciones de la hipoteca -interés variable, cambios en el mercado hipotecario-


Cláusulas exageradas en los préstamos hipotecarios

Artículos principales: Cláusula exagerada, Cláusula suelo y Fraude bancario.

También debe vigilarse el contenido de todas y cada una de las cláusulas -la letra pequeña- de los contratos de hipoteca para eludir las que se consideran exageradas, tanto las llamadas cláusulas suelo. como las claúsulas con intereses de demora exorbitantes. Además de esto es recomendable conocer la legislación hipotecaria del país, la posible existencia de la dación en pago en el caso de no poder encarar el pago de la hipoteca, el proceso de ejecución hipotecaria como la normativa sobre los desahucios y el lanzamiento que, llegado el momento, pudiese afectar al firmante de la hipoteca y a sus avalistas.


Si no puede subscribirse una hipoteca a condición de que no supere el treinta por ciento de los ingresos o bien cuando la duración de la hipoteca se considere demasiado larga, se debe abandonar a la adquisición y valorar el ahorro como fórmula para acometer en un futuro la adquisición de la residencia y de esta manera reducir la cuantía del préstamo y los peligros de impago. Asimismo se debe estimar el alquiler como una forma más razonable de gozar de una residencia digna cuando la capacidad de endeudamento es limitada.


Hay que observar las claúsulas sobre los gastos de la formalización de la hipoteca. Han de ser al cargo del banco o bien entidad de finanzas (cuando exista préstamo hipotecario) puesto que es la parte interesada en escriturar el préstamos y registrarlo siendo el banco el favorecido en el caso de incumplimiento. Son diferentes de los gastos de la escritura de la compra y venta. Estos gastos incluyen: los honorarios notariales (escritura de hipoteca); honorarios de registro (de la hipoteca); tasación de la residencia (requerida por el banco para valorar el peligro del préstamo); gestoría (cuando es demandada o bien impuesta por el banco); impuestos derivados de la formalización de la hipoteca (impuesto de actos jurídicos documentados o bien cualquier otro).


Gastos a sumar al coste de la vivienda


Al costo de la residencia que se acuerde con el vendedor o bien el promotor deben sumarse otros gastos que, en dependencia de la legislación del país y quien debe abonar dichos gastos -vendedor, comprador, banco- pueden llegar a suponer un diez por ciento más sobre el costo inicial de la residencia. El pago de los diferentes conceptos pueden negociarse entre las partes mas la legislación establece lo siguiente:

Gastos a abonar por el vendedorGastos a abonar por el compradorBanco o bien entidad de finanzas (cuando exista préstamo hipotecario)

Además hay que estimar el costo de las reformas -si se quieren efectuar- como de amueblamiento y mudanza.


El costo del alquiler o bien alquilo en España alcanzó su pico máximo en mayo de dos mil siete -fin de la burbuja inmobiliaria en España y inicio de la crisis inmobiliara de España- con un coste medio por metro cuadrado de diez,12 euros metro2/mes. Desde dos mil siete ha amontonado un descenso del veintiocho por ciento hasta dos mil trece. El coste medio de la residencia de alquiler a fines de dos mil doce se situó en siete,28.metro2/mes. En ese año los costes de los distritos más costosos de ciertas urbes alcanzan los catorce euros metro2/mes y los distritos más asequibles pueden bajar de los cuatro euros metro2/mes.


Valoración del costo de alquiler


De exactamente la misma forma que se establece la cuota máxima de la hipoteca sobre los ingresos familiares puede decirse que el costo del alquiler mensual tampoco debe superar el treinta por ciento de los ingresos o bien renta familiar. El resto de ingresos debe cubrir otros gastos y asegurar unas condiciones dignas de vida -nutrición, vestido, sanidad, educación y otros gastos indispensables-.


También puede emplearse el índice PER que señala el número de años que se tardaría en recobrar –mediante el alquiler un inmueble que se quiere adquirir- la inversión efectuada en la adquisición de una residencia (con todos y cada uno de los gastos incluidos). Aunque al revés que en el caso de la adquisición, en el caso del alquiler un índice PER alto -sobre quince- puede considerarse adecuado, sobre diecisiete muy conveniente y bajo diez pésimo. Esto es, cuando el coste de adquiere en comparación con alquiler es superior a quince años puede interesar arrendar y meridianamente interesa cuando supera lo diecisiete años o bien más.


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