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ıllı Mercado hipotecario en Dinamarca (wikinfo)

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En Dinamarca, los bancos hipotecarios son las únicas instituciones financieras autorizadas para entregar préstamos en frente de las hipotecas de bienes raíces a través de la emisión de cédulas hipotecarias (Realkreditobligationer). El alcance de las actividades toleradas a los bancos hipotecarios se restringe a la creación y el mantenimiento de los préstamos hipotecarios, su financiación, solamente mediante la emisión de cédulas hipotecarias, y actividades que se consideran auxiliares. En dos mil siete, existían 8 bancos hipotecarios activos en el mercado hipotecario danés, ciertos afiliados a los bancos comerciales. El principio del prestamista especializado y la racionalización progresiva del sistema explican que el alto nivel de concentración del mercado hipotecario danés es bastante inusual en Europa, solo seguido por el mercado sueco.


Una corporación separada del Banco Central de Dinamarca (Nationalbanken) y dependiente del Ministerio de Economía y Negocios, el FSA danés (Finanstilsynet) es quien se encarga de la supervisión de las instituciones financieras como los bancos, las instituciones de crédito hipotecario ya mentadas y las empresas aseguradoras y pensiones. El FSA asimismo inspecciona el mercado de valores. La evaluación del peligro se realiza distinguiendo entre el peligro general asociado a cualquier corporación y el peligro concreto asociado a ciertas instituciones, con un enfoque singular en el marco creado por la Ley de Crédito Hipotecario.


El principio de equilibrio


La Ley de Crédito Hipotecario danés impone estrictas reglas de coherencia entre los activos (por servirnos de un ejemplo, préstamos hipotecarios) y los pasivos (por poner un ejemplo, los bonos hipotecarios) de las entidades financieras hipotecario. Cada nuevo préstamo es, de entrada, financiado por la emisión de bonos hipotecarios nuevos de exactamente la misma magnitud siendo el flujo de fondos y peculiaridades de los vencimientos idénticos, conocido como el principio de equilibrio, esto es, el principio de cuentas equilibradas. Los fondos colectados de la venta de bonos van al prestatario y de igual manera, los pagos de intereses y primordial van de forma directa a los inversores que tienen bonos hipotecarios. Por otro lado, la Ley de Crédito Hipotecario establece reglas estrictas de préstamo que se distinguen dependiendo del género de propiedad financiada. El ratio máximo del préstamo al valor (LTV) y los periodos de los préstamos son establecidos conforme la categoría de la propiedad. Al paso que para todas y cada una de las categorías de propiedades, el periodo de préstamo máximo puede ser de hasta treinta años(préstamos de interés variable,introducidos en mil novecientos noventa y seis), los límites máximos de crédito difieren significativamente conforme la naturaleza de la propiedad hipotecada. Para residencias ocupadas por sus dueños, propiedades de alquiler, residencias en cooperativa y proyectos de residencia, los préstamos hipotecarios pueden representar hasta un ochenta por ciento del valor de la propiedad. Por contra, el máximo ratio LTV se restringe a un setenta por ciento para las propiedades agrícolas, el sesenta por ciento para bienes inmobiliarios comerciales y segundas viviendas, y cuarenta por ciento para obra por edificar.


Historia y cambios en la era financiera global


Recientemente estudiosos del mercado como George Soros, han pedido a Washington y a Wall Street que observasen con atención al mercado de crédito más viejo del planeta.


La primera Ley Hipotecaria danesa fue aprobada en mil ochocientos cincuenta, estableciendo nuevas entidades financieras hipotecario, que fueron lanzadas como asociaciones no lucrativo. Los préstamos en frente de las hipotecas sobre bienes raíces se financiaban a través de la emisión de bonos en series. En un inicio, los prestatarios eran solidariamente responsables por las obligaciones del fondo común (pool) de hipotecas pertinentes. El sistema prosiguió evolucionando desde entonces, particularmente en la década de mil novecientos setenta, cuando la financiación hipotecaria se ha simplificado y estandarizado. La última ronda primordial de la reforma se realizó en mil novecientos ochenta y nueve, que entre otras muchas autoriza a los bancos comerciales a tener instituciones de crédito hipotecario. Tras dos mil uno, la mayor parte de los bonos hipotecarios se emitieron sin la responsabilidad solidaria de los prestatarios.


La evolución desde un comienzo de equilibrio total cara uno global ha dado a las instituciones de crédito hipotecario una cierta flexibilidad limitada en la administración de sus activos y pasivos.


Antes del dos mil, las ICH (Instituciones de Crédito Hipotecario) tenían la obligación de aplicar una combinación perfecta entre sus activos y sus pasivos respecto a la tasa de interés y las peculiaridades de los vencimientos. En el año dos mil se introducen una serie de enmiendas generales a la Ley de Crédito Hipotecario relajando los rigurosos requisitos que imponen la coordinación de préstamos y bonos, y en su sitio se introducen requisitos concretos sobre los peligros agregados (O sea, las tasas de interés, liquidez, género de cambio y los peligros de la contraparte), por ende dejando la innovación del producto mientras que se sostiene la recia administración restrictiva de los activos y pasivos.


Por ejemplo, al tiempo que los bonos hipotecarios han de ser asegurados en los préstamos concedidos parahipotecas sobre bienes raíces, hasta un dos por ciento de la serie de bonos pueden ser garantizados (CMO) por fiablessustitutos de activos, como los bonos gubernativos, con la intención de facilitar la administración del peligro de amortización (Redemption risk). No obstante, el peligro de género de interés (Interest rate risk), derivado del descalce entre los activos y pasivos no puede representar más del 1 por ciento del capital base de la corporación. Las brechas de liquidez (Liquidity gaps), medidas como el presente valor neto de los flujos de caja relativos a los préstamos y financiación son limitadas a una proporción cada vez menor del capital base conforme la data de pago se acerca: los déficits de liquidez de los pagos previstos para más de diez años puede representar hasta el cien por ciento del capital base de la corporación.Estos no pueden superar el cincuenta por ciento a su vencimiento entre el año 4º y el 10º, y se restringen a un veinticinco por ciento para los pagos con vencimiento entre los años 1º y 3º. Mientras que, a las ICH se les deja utilizar opciones para dirigir sus activos y pasivos, que son normalmentelimitados a las opciones con un vencimiento de 4 años o bien menos. Para finalizar, a las ICH no se les deja llevar el peligro de cambio (Exchange rate risk) sobre el 0,1 por ciento de su base de capital.


Desde el punto de vista del inversor, dejar que el dueño adquiera los bonos reduce el peligro de que un prestatario se vea en pérdidas patrimoniales (negative equity) y decida dar las llaves.


En Dinamarca jamás se han dado casos de impago en bonos hipotecarios.


El registro de propiedad y la concesión de un préstamo


Un sistema hipotecario depende del registro efectivo de las parcelas y los derechos de propiedad. El catastro (Matriklen), que sostiene la Encuesta Nacional y/, identifica cada parcela de tierra y unidad de propiedad. La identificación es empleada por otros sistemas de información nacionales. El Tribunal de Registro de Tierras maneja el registro de títulos de propiedad, hipotecas y otras cargas. Los bancos hipotecarios conceden un préstamo solamente a condición de que la escritura de la hipoteca está registrada, mas no se requiere ningún otro género de garantía. Además de esto, no se efectúa una verificación de crédito detallada al prestatario, la garantía del préstamo es la propiedad, en vez del prestatario. Los detalles del proceso de establecimiento de un préstamo hipotecario se describen en. Los ayuntamientos de Dinamarca sostienen sistemas de información, registrando, el urbanismo, los detalles de construcción de la obra y el valor de tasación, y las autoridades fiscales llevan un sistema informatizado de tasación masivo. Los dos sistemas se actualizan por medio de esta abstracción obligatoria de títulos de propiedad, recogidos por medio de los ayuntamientos.


En caso de impago de las obligaciones de la hipoteca por el deudor hipotecario, el banco hipotecario puede poner la propiedad para su venta forzosa. Las ventas forzosas se efectúan mediante los Tribunales del Orden Público (Fogedretten), que son parte del sistema ordinario de justicia. Los acreedores hipotecarios van a ser cubiertos por orden de prioridad y mientras que los préstamos hipotecarios errados se suprimirán del Registro de Tierras, los acreedores hipotecarios sostendrán su (no cubierta) reclamación contra el prestatario como una demanda personal. Por norma general no transcurren más de 6 meses desde el instante en que el prestatario falla el pago del préstamo hasta el momento en que la venta forzosa se realiza. En contraste con Francia, por poner un ejemplo, donde se puede llevar múltiples años para ejecutar la hipoteca.


Los costos humanos de expulsar a una familia a la calle se ven mitigados por la residencia social. Dinamarca cuenta con un parque de residencias total de dos con cinco millones de residencias, de las que un diecinueve por ciento pertenecen a las asociaciones de residencia social. Las asociaciones (almen boligorganisation) son subvencionadas por el gobierno y los ayuntamientos en lo que se refiere al pago de un interés reducido, de la amortización de hipotecas y de la garantía de los préstamos. Asimismo los residentes - como en otras residencias de alquiler - reciben subsidios individuales de alquiler relacionados con los ingresos, tamaño del hogar y tamaño del piso. Las personas en urgente necesidad de residencia pueden asistir al municipio para conseguir ayuda si no tienen posibilidades de solucionar su inconveniente de residencia propia. El embargo se mienta como una de las causas, entre otras muchas, como el divorcio, por poner un ejemplo.


El cincuenta y uno por ciento de los hogares en dos mil ocho estaban ocupados por sus dueños, y el mercado de alquiler entiende el cuarenta y siete por ciento del parque de residencias. Las residencias ocupadas por sus dueños, que satisfacen eminentemente a las familias, reciben desprendidos beneficios del gobierno. Además de alivio hipotecario de impuestos, los dueños asimismo están en su derecho a una deducción estándar para el mantenimiento del hogar. Alrededor del veintiuno por ciento de los hogares en Dinamarca reciben subsidios de residencia por la parte del gobierno, la tasa más alta de la Unión Europea.


El noventa y ocho por ciento de las hipotecas danesas están titulizadas a través de títulos apoyados por hipotecas (obligaciones de deuda) y son vendidos por los transmisores de hipotecas.


Ruta del proceso



  • Los bancos hipotecarios son los que consiguen los datos de la petición y examinan la documentación y las evaluaciones de los transmisores de que plantean las hipotecas.


  • Cada banco hipotecario, todos y cada uno de los días, emite nuevos bonos de un céntimo cada uno de ellos a un fondo común de bonos existente en una cantidad equivalente a los nuevos préstamos que hace ese día. El gestor de fondos de la corporación hipotecaria decide en qué momento vender los nuevos bonos en el mercado secundario puesto que son idénticos a otros bonos en exactamente la misma serie.


  • En caso de un levanta o bien una caída en los modelos de interés, un nuevo fondo de bonos se puede comenzar a una tasa de ½ punto porcentual diferente de su precursor, mas los rendimientos son equivalentes.


  • El valor de los bonos cambia, se cotizan al final del día y hay fijación de costo intradía. La cantidad de efectivo transferido por la corporación hipotecaria al transmisor (prestatario) se fundamenta en el número de bonos emitidos y su cotización del día precedente.


  • Cada vez que un saldo del préstamo se reduce, un número equivalente de bonos son identificados por sorteo y se transforman en un bono diferente además de esto con un valor nominal de un céntimo (que se transformará a la par en efectivo en la próxima data de vencimiento). Esto y el hecho de que los bonos emitidos originalmente igualan a la cantidad del préstamo, hace cumplir el “principio de equilibrio”.


  • Las amortizaciones adelantadas de préstamos se pueden hacer con dinero en efectivo con ciertos requisitos de preaviso a fin de que de esta forma el mercado de bonos pueda adelantar lo que viene. En verdad un contrato se hace por adelantado detallando que el dinero en efectivo presentado se usará para abonar de antemano en la próxima data de pago.


  • Los préstamos asimismo pueden ser prepagados con bonos. Estos bonos se pueden adquirir con descuento si a eso es lo que se negocian, y percibir crédito prepago a la par. Las amortizaciones adelantadas de préstamos en bonos requieren la presentación de los bonos de la serie que financió el préstamo. Los inversores en bonos no consideran las amortizaciones adelantadas de préstamos con bonos como un prepago en lo más mínimo en tanto que los bonos eliminados por el pago adelantado no incluyen los bonos mantenidos por los inversores.

Un estudio publicado por la Comisión Económica de las Naciones Unidas para Europa equiparó los sistemas hipotecarios de Alemania, USA y Dinamarca. El Bausparkassen (sociedad de préstamo inmobiliario alemana) ha informado de tasas de interés nominales de alrededor del seis por ciento anuales en los últimos cuarenta años (en dos mil cuatro). Además de esto, cobran comisiones de administración y servicios (uno con cinco por ciento del monto del préstamo). En los E.U., las tasas de interés promedio para hipotecas de tipo fijo en el mercado inmobiliario empezaron en cifras altas de 2 dígitos en la década de mil novecientos ochenta y han alcanzado (en dos mil cuatro) alrededor del seis por ciento anual. No obstante, los costos salvajes de financiación son substancialmente superiores a la tasa de interés nominal y ascendieron en los últimos treinta años al diez,46 por ciento. En Dinamarca, como el mercado de capitales de los USA, las tasas de interés han bajado a un seis por ciento anual. Una comisión por peligro y administración asciende al 0,5 por ciento de la deuda pendiente. Además de esto, se cobra una comisión de adquisición que equivale a un 1 por ciento del primordial.


Grado de integridad


En comparación con otros sistemas europeos de financiación de la residencia, el sistema hipotecario danés combina un parcialmente alto grado de integridad y eficacia de costos. La integridad del mercado puede ser evaluada con relación a una serie de criterios, particularmente la pluralidad de productos hipotecarios a predisposición de los potenciales prestatarios, el acceso al mercado (o sea, la amplitud de prestatarios que ciertamente tienen acceso a los productos hipotecarios), la distribución de los productos y la disponibilidad de información y asesoramiento sobre los productos hipotecarios. Basándose en estos criterios, En dos mil tres, el estudio de Mercer Oliver Wyman y la Federación Hipotecaria Europea clasificó como el tercero al mercado danés (tras el R. Unido y Países Bajos, España en penúltimo sitio tras Portugal) en una muestra de 8 mercados europeos. Por otro lado, estudios más pormenorizados han confirmado este alto nivel de integridad del mercado hipotecario danés.


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