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La hipoteca es ante un derecho realde realización de valor, y como tal derecho real, se encuentra ungido de la reipersecutoriedad, mas nace de un contrato, de forma que en el momento inicial, ya antes de su inscripción en el Registro de la propiedad, con la que nace y adquiere la condición de derecho real eficiente en frente de terceros, la hipoteca es un contrato. Las peculiaridades en una y otra situación se resumen en las próximas.



  • Como contrato:Es un contrato nominado o bien habitual, en tanto que se halla regulado en la ley.Es un contrato unilateral, debido a que solo se fuerza el deudor hipotecario a trasferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía. El acreedor no contrae obligación alguna.Es un contrato accesorio, pues supone la existencia de una obligación primordial cuyo cumplimiento asegura (préstamo o bien crédito).Es un contrato oneroso, por lo general, en cuando genera equivalencia en las posibilidades.
  • Como derecho real:Es un derecho real de garantía, esto es, es un derecho que se ejercita sobre la cosa y no respecto a cierta persona, y no se ejercita indirectamente pues el acreedor hipotecario puede comenzar de forma directa la venta forzosa de la cosa hipotecada caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligación garantizada con la hipoteca.Es un derecho inmueble, o sea, se ejercita sobre bienes inmobiliarios.Es un derecho accesorio, pues prosigue la fortuna del derecho primordial al que garantiza, si la obligación primordial es nula, la hipoteca constituida no es válida.El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.Constituye una restricción al derecho de dominio o bien propiedad, o sea, el deudor puede servirse del inmueble con la limitación de los derechos del acreedor hipotecario.

Sobre el origen histórico de la hipoteca


El término hipoteca es una expresión compuesta, que procede de la lengua griega tradicional, derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); o sea, que la hypo-teka era para los helenos algo que estaba escondo, aquello que continuaba oculto bajo el cajón, pues no existen signos externos de su existencia, al no acarrear la demanda de la posesión a favor del acreedor hipotecario para ser constituida. El bien hipotecado prosigue perteneciendo al, y prosigue siendo poseído por, el deudor hipotecario.


No obstante la regulación actual y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. En concreto, en la vieja Roma había 2 formas primordiales de asegurar una deuda, eficazmente real:



  • la fiducia, consistía en que el deudor trasladaba cum creditore la propiedad de un bien al acreedor para asegurar la deuda. Esta forma de garantía real producía una enorme desprotección para el deudor.
  • la prenda o bien pignus, con una regulación muy similar a la presente.

El perfeccionamiento siguiente dio sitio, a veces, cuando el deudor precisaba sus recursos para poder abonar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin desplazamiento de la posesión a favor del acreedor. Se usaba de este modo a fin de que los arrendadores de la tierra garantizaran el pago al inquilino, ignorando sus aperos de labranza (que iban a precisar en cualquier caso para trabajar, con lo que no podían ceder al acreedor).


Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. No obstante, por seguridad jurídica, puesto que por carencia de posesión continuaba como carga oculta, no fue sino más bien hasta el establecimiento de las Contadurías de hipotecas, entonces transformadas en Registros de la propiedad, que trajeron el final de la hipoteca como carga oculta, a través de la publicidad registral, cuando comenzó a usarse de forma extendida, como gran dinamizadora del crédito territorial.


Clases de hipoteca


Existen 2 clases de hipotecas, las voluntarias y las precisas. Son voluntarias las que se forman por voluntad espontánea del deudor, o bien para cumplir una obligación impuesta por el dueño de los recursos que se hipotecan. La hipoteca precisa existe cuando se forma para cumplir una predisposición legal.


Funcionamiento esencial de una hipoteca


Con frecuencia se confunde la obligación garantizada (préstamo o bien crédito frecuentemente), con la propia garantía (hipoteca), y se mezcla el término y la activa del préstamo garantizado, con los de la hipoteca que asegura su devolución. Sería algo como si mezclamos el vehículo con su seguro de reparación: los dos van unidos mas son cosas diferentes. Por consiguiente resulta necesario tener muy presente que si bien vayan paralelos, el crédito y su hipoteca son negocios jurídicos diferentes. En tal sentido, sentado lo precedente, y como corporación de garantía, la hipoteca es un derecho real que se forma a través de contrato público, (en España escritura pública ante notario), y que, por no acarrear desplazamiento posesorio del bien objeto de exactamente la misma, las leyes demandan, aparte del otorgamiento de la citada escritura pública, en el caso de los bienes raíces, que además la hipoteca sea anotada en el Registro de la propiedad -requisito esencial a fin de que la hipoteca nazca y alcance eficiencia entre las partes y en frente de terceros- tras cuya perfección, su función exclusiva va a ser solamente la de servir de garantía a una deuda de dinero, o bien otra obligación evaluable, puesto que la hipoteca es un negocio accesorio a otro que asegura, considerado el negocio primordial. La realización del bien hipotecado se debe realizar a través de el remate del mismo en subasta notarial o bien judicial, antecedida de requerimiento al deudor y demanda y resolución ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez haya sido fidedignamente requerido, y además de esto, en su caso, siguiéndose exactamente el mismo proceso contra el hipotecante no deudor y contra el tercer poseedor de recursos hipotecados. Por su lado, desde el prisma de la parte deudora, para el dueño del bien hipotecado, la hipoteca es una carga que reduce el valor de tal bien.


Los elementos del contrato de hipoteca, son tres: personales, formales y reales.



  • Personales, son 2 partes las que intervienen: El constituyente (deudor o bien tercero) de la hipoteca, el que debe cumplir con la deuda, y el acreedor hipotecario.
  • Formales, el contrato de hipoteca debe llevarse en forma escrita. En ciertos países requiere que el contrato sea formalizado o bien escriturado por notario y también anotado en el registro de la propiedad (en el caso de inmuebles).
  • Reales, los elementos reales de la hipoteca son: los recursos hipotecables y los créditos susceptibles de ser garantizados con hipoteca.


  • Especialidad
  • Publicidad
  • Indivisibilidad

Derecho real de hipoteca



  • Derecho ocasional y aplazado a la posesión de la cosa
  • Derecho a la enajenación de la cosa
  • Derecho a la preferencia del pago

La obligación primordial garantizada

Evolución del género de interés EURIBOR, entre dos mil uno y dos mil seis, utilizada como tasa de interés de referencia en una gran parte de los préstamos hipotecarios en Europa.

Normalmente la obligación garantizada consiste en el deber de devolver un crédito concedido, o bien un préstamo entregado, más las responsabilidades auxiliares derivadas de la posesión, que se acotan empleando 3 factores fundamentales:



  • El capital (o bien primordial), que es la suma de dinero prestada por el acreedor al deudor hipotecario. El montante del capital debitado acostumbra a ser menor que el valor de realización del bien hipotecado, de forma que este pueda contestar del capital alcanzando eficiencia solutoria en la subasta pública, en el caso de generarse el impago de todo, o bien parte, del crédito o bien préstamo debitado.
Composición del crédito hipotecario en múltiples supuestos (sistema francés): el capital pedido o bien crédito (cien) más los intereses forman el total de la hipoteca. En el costo de la residencia, cuando se firma una hipoteca, debe considerarse el costo total del crédito: capital o bien primordial + intereses.

  • El plazo, que es el tiempo que va a tomar la devolución del capital y sus auxiliares. La devolución del préstamo se efectúa a través de pagos periódicos (normalmente mensuales), hasta devolver el capital pedido más todos y cada uno de los intereses amontonados a lo largo del tiempo pactado para devolver el primordial.
  • El género de interés, que señala un porcentaje anual que se debe abonar al acreedor hipotecario (banco, caja de ahorros, sociedad financiera, o bien particular) en término de ganancias del capital.

El género de interés puede por su parte ser:



  • Fijo: Sostiene su valor durante todo el plazo del préstamo.
  • Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin amoldar su valor al estado actual de la economía. Por norma general se emplea algún índice económico como el euribor, el Libor o bien el IRPH, al que se le agrega un diferencial de manera que el interés de la hipoteca siempre y en toda circunstancia sea superior al índice de referencia.

Una vez conocidos los 3 factores precedentes es posible efectuar los cálculos para conocer cuales van a ser las ganancias del banco por la concesión del préstamo y como va a ser la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolucióndel dinero al banco).


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