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Manifestación del dieciseis de febrero de dos mil trece en la capital de España contra los desahucios.Desahucios en España a lo largo de la crisis económica

En España, el término jurídico desahucio se usa cuando se procede a privar al inquilino de la posesión (empleo del inmueble) a través de una resolución judicial por un incumplimiento del contrato de alquiler (falta de pago de la renta o bien cualquier otro incumplimiento establecido).


En ocasiones desahucio se usa como homónimo de desalojo o bien de la indemnización por despido, puesto que una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo de los inquilinos de una residencia. En España, el término desahucio se usa para hacer referencia en exclusiva al desalojo de los inquilinos de una residencia o bien local por orden judicial.


El acto consistente en desocupar físicamente a los ocupantes de la residencia o bien local, tiene por nombre lanzamiento. A él acuden: el dueño así como una representación del Juzgado y un cerrajero, para regresar a tomar posesión del inmueble, procediendo a entrar en el inmueble (si es preciso por la fuerza y mudar la cerradura o bien el candado.


Desahucio Exprés


En noviembre del dos mil nueve entró en vigor en España el Desahucio Exprés, una modificación de la Ley de Alquileres Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil. La nueva ley se crea con la meta de fomentar el alquiler en un contexto de crisis inmobiliaria creando mecanismos más veloces y efectivos en el caso de morosidad o bien impago del alquiler del inmueble.Las ventajas que da el Desahucio Exprés son:



  • El tiempo de espera desde el instante en que el casero hace el requerimiento fehaciente de pago al inquilino (a través de burofax) hasta la presentación de la demanda baja de un par de meses a uno.
  • El casero puede incluir en su demanda de desahucio por carencia de pago o bien expiración de contrato su compromiso a disculpar toda o bien una parte de la deuda y costas a cambio del desalojo voluntario. El plazo mínimo que se puede dar a fin de que abandone la residencia desde la notificación de la demanda es de quince días, ya antes era un mes.
  • Se facilita la notificación de la demanda. Si no se puede dar al inquilino la demanda de desahucio por impago o bien expiración de contrato o bien reclamación de rentas o bien cantidades debidas, se procederá, sin más ni más trámites, a anunciar la convocatoria en el juzgado.
  • La reclamación de rentas o bien cantidades debidas prosigue los trámites del juicio verbal sin unirla a la solicitud de desahucio.
  • La sentencia de desahucio por impago o bien expiración de contrato va a fijar la data del lanzamiento y va a ser suficiente para desocupar en el día y hora señalados en la sentencia o bien en la data fijada en la convocatoria al demandado. Ya antes había que poner una demanda ejecutiva para hacerlo efectivo.
  • Cuando la orden de desahucio ya ha sido emitida se puede inmovilizar el desalojo si se abonan las cantidades impagadas en el plazo de diez días.
  • Antes el casero solo podía demandar el piso ya antes de cumplir los 5 años de alquiler si lo precisaba para empleo propio, ahora asimismo lo va a poder solicitar para sus progenitores, hijos o bien ex--cónyuge en el caso de divorcio o bien nulidad marital. Debe hacerse constar en el contrato.


  • Recientemente con la Ley 37/2011, han sido introducidas alteraciones al proceso de desahucio que lo único ventajoso que han conseguido es que se evite la celebración de muchos juicios, mas que generalmente supone dañar los derechos del arrendador, para más información os aconsejo la lectura de el próximo link sobre Desahucio Expréss

Oficinas de Intermediación Hipotecaria


Las Oficinas de Intermediación Hipotecaria están impulsadas por los Municipios. Es un servicio de apoyo dirigido a las personas o bien familias con contrariedades para hacer frente al pago de los préstamos hipotecarios y se hallan bajo riesgo de desahucio de su domicilio frecuente. La intermediación es un procedimiento que facilita la comunicación entre las parte deudora y la entidad, para hallar una solución frente a una demanda de ejecución hipotecaria y /o a lo largo del proceso de exactamente la misma. Se facilita, en consecuencia, información y asesoramiento desde una perspectiva legal al unísono que de media con la otra parte interesada.Los objetivos de la intermediación son:



  • Plantear medidas correctoras que dejen sostener el pago de las cuotas hipotecarias y eviten el comienzo de los procesos de ejecución.
  • Negociar medidas opciones alternativas a las contrariedades derivadas y faciliten el mantenimiento de la residencia por la parte de la persona o bien núcleo familiar.
  • Evitar los lanzamientos, toda vez que resulte posible.

Las primordiales soluciones ofrecidas para eludir el lanzamiento de la residencia son, entre otras muchas, pacto de refinanciación, pacto de falta, dación en pago y suspensión del plazo procesal de lanzamiento.


Por lo relativo al desahucio visto desde el prisma del alquiler y no desde el de la ejecución hipotecaria, no existen opciones a posteriori, esto es, en el momento en que se genera un incumplimiento de contrato el arrendador apenas tiene más opciones que interponer la pertinente demanda de desahucio.


No obstante, existen garantías precautorias que asisten al arrendador a mitigar el perjuicio económico sufrido por el proceso de desahucio, como el aval, el depósito o bien el seguro de impago de alquiler.


Cuando el dueño de un piso deja de abonar, se pasa a la subasta del piso, con el dueño en su interior, como en España. O sea, no se echa a la calle al dueño por la parte del banco. Va a ser la persona que lo adquiere la que tenga la opción de echarlo, de negociar un alquiler o bien de tomar la mejor resolución posible. Frecuentemente, no se acostumbra a llegar a esto y los dueños de los pisos acostumbran a procurar venderlos y buscarse algo de alquiler.


Los desahucios son infrecuentes en Francia, donde acostumbran a concederse préstamos inmobiliarios, y no hipotecarios, con lo que el inmueble no respalda el préstamo, sino el prestatario paga un seguro al Estado a fin de que este se haga cargo de las letras en algunos casos, como la pérdida del empleo.


Además, en el caso de perder la capacidad de pago, el perjudicado puede recurrir al Banco de Francia, que actuará como mediador entre este y sus acreedores, planteando un pago escalonado, una reducción de las tasas de interés o bien insinuando la venta de la residencia en el plazo de un año.


Hasta dos mil nueve, la legislación griega sobre desahucios por impago hipotecario era afín a la de España, sin que existiese la posibilidad de la dación en pago. No obstante, el Gobierno socialdemócrata de Yorgos Papandreu aprobó una moratoria, actual hasta dos mil trece, que impide a los bancos expulsar por impago de la hipoteca a los inquilinos de una casa si es su primera vivienda y es menor de doscientos metros cuadrados.


En Holanda, tras cuatro meses de falta de pago, el banco contacta con la persona que ha firmado el crédito y, si hay perspectiva de que la situación financiera del dueño mejore, se acostumbra a convenir una medida de 'transición de pago' en la que se rebaja provisionalmente la renta. En los casos extremos, exactamente el mismo dueño pone la casa a la venta o bien, si no, es el banco quien la subasta, un procedimiento a través del que se considera zanjada la deuda.


En Irlanda, la mayor parte de los desalojos de residencias de hipotecados con inconvenientes de deudas se generan de forma voluntaria, conforme datos del Banco Central Irlandés (ICB). El banco y el hipotecado abordan esta cuestión a través del llamado Proceso de Resolución de Deuda Hipotecaria (MARP, sus iniciales en inglés), desarrollado por el ICB, que muchas veces resulta en la reestructuración de la deuda o bien en la dación de la residencia para eludir un largo proceso de desahucio.


En Italia, el sistema jurídico en lo que se refiere a las hipotecas es semejante al de España, mas un decreto-ley de dos mil ocho suspendió los desahucios a las familias que tuvieron unos ingresos de veintisiete euros por año o bien menos.


La dación en pago tampoco está contemplada en Portugal, donde más de ciento cincuenta familias se hallan en situación de impago de sus créditos hipotecarios. El Gobierno luso anunció este año medidas para facilitar que los dueños en impago puedan renegociar su deuda y morar el inmueble a través de el pago de una renta.


El proceso para desocupar a una persona de su residencia por el hecho de que no ha podido abonar su hipoteca en el R. Unido puede ser largo y infestado de recursos judiciales por las dos partes, tanto de la entidad hipotecaria que concedió el crédito como del dueño.


La entidad financiera tiene la obligación de vender la residencia al mejor coste, mas si la venta no llega a cubrir los fondos que debe colectar, entonces va a pasar la diferencia de la deuda al que debe la hipoteca. Si la persona no puede abonar lo que debe, siempre y en todo momento puede declararse en ruina, como en España y en otros países.


Estados Unidos


En USA lo normal es que la entrega de la residencia sirva como pago total de la hipoteca cuando el dueño no la puede abonar.


En estados australianos, el desalojo es un proceso, siendo las leyes concretas a exactamente los mismos y teniendo ciertas alteraciones en dependencia del estado. No obstante, el proceso de desalojo es bastante general. Es ilegal bloquearle el acceso a la propiedad a un inquilino o bien obligarlo a que se vaya de la propiedad sin tener ya antes una orden de desalojo de una autoridad judicial. El arrendador debe mandarle una notificación al inquilino, solicitándole que deje la propiedad para cuando concluya el periodo de la notificación, la que debe describir una base válida para el desalojo. Si el inquilino no se marcha de la propiedad, el arrendador debe conseguir una orden de la corte o bien funcionario de alquileres que autorice el término del contrato de alquiler.


En la mayor parte de los estados, la ley resguarda a los inquilinos si la pretensión del arrendador no es de buena fe y el motivo para obligar que el inquilino se vaya es que este último, haciendo cumplir sus derechos como inquilino, haya mandado una protesta a las autoridades públicas contra el dueño. Los inquilinos, al término del contrato de alquiler, pueden ir a la corte para batallar el caso.Las leyes australianas asimismo toman en consideración las contrariedades por las que seguramente pase inquilino tras un desalojo, sea por edad, enfermedad o bien indisponibilidad de lograr alojamiento en un sitio alternativo. En estos casos, los inquilinos pueden solicitar que se suspenda la orden de desalojo provisionalmente por unos días.


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