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Distintas cláusulas establecidos se consideran cláusulas exageradas y por consiguiente nulas si no han sido negociadas, fidedignamente conocidas, infringen la legislación de cada país o bien han sido declaradas exageradas o bien nulas por los tribunales eficientes.


Cláusulas suelo


En muchas ocasiones el contrato hipotecario que firma el comprador de la residencia y el banco tiene cláusulas suelo, en la mayor parte de casos ilegales, que limitan la bajada de la cuota para el comprador cuando esta se genera. A veces los bancos ofrecen tipos fijos a cambio de abandonar a la devolución del sobrecoste de las cláusulas suelo.


Cláusulas techo


Extraordinariamente asimismo se aplica una cláusula techo en la hipoteca que limita a un máximo el intereses a abonar aunque acostumbra a establecerse por sobre los valores frecuentes del mercado con lo que no llega a ser eficaz.


Cláusulas cero


Las cláusulas cero han aparecido en la concesión de créditos hipotecarios para residencia por la parte de los bancos frente a la caída de las clases de interés bajo 0 por ciento (interés negativo), y por ende la obligación de los bancos a abonar a los clientes del servicio por la hipoteca. La banca incluiría en los contratos hipotecarios la cláusula cero, o sea, la renuncia del usuario a cobrar por el préstamo frente al interés negativo. En Europa el interés del Euribor ha sido negativo desde dos mil quince. Los bancos asimismo ofrecen intereses fijos bajos, en lugar de variables, frente a la caída de las clases de interés.


Cláusulas sobre los gastos de formalización de la hipoteca


Lás cláusulas sobre los gastos de formalización de la hipoteca -generalmente sobre hipoteca inmobiliaria al realizar la adquisición de una residencia- acostumbran a cargar a la parte deudora o bien prestataria -el particular- los gastos, aranceles y también impuestos y tributos derivados de la formalización de la hipoteca -notario, registro de la propiedad, tasación de la residencia, gestoría, tasas y también Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc- cuando, han de ser a cargo del prestamista -banco o bien entidad de finanzas- puesto que es dicha parte la interesada en que exista la garantía notarial, el registro y el pago de impuestos que le dan derecho y título de propiedad de la hipoteca inmobiliaria sobre la residencia que aseguraría el pago del crédito concedido para la adquisición de la residencia o bien inmueble. De esta forma, en España, La Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015, declaró nula una cláusula sobre la asignación de los gastos de formalización de la hipoteca puesto que consideró nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos y cada uno de los costos derivados de la concertación del contrato a consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en ciertos hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tribunal estima que aunque el favorecido por el préstamo es el usuario particular y dicho negocio puede conceptualizarse como el primordial en frente de la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista; sería en consecuencia una estipulación que causa al usuario consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiese admitido razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además de esto, aparece de manera expresa recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como exageradas. Los clientes del servicio o bien particulares pueden demandar la devolución de tales gastos tanto si está la hipoteca en vigor tal y como si ha finalizado. Los bancos pueden estimar las reclamaciones total, parcialmente o bien rechazarlas por estimar que las cláusulas sobre gastos de formalización de la hipoteca no son exageradas. El prestatario o bien hipotecado puede admitir la contestación del banco o bien, si está en disconformodidad, comenzar la vía judicial de forma individual o bien colectiva.

Gastos de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria que han de ser soportados en su totalidad o bien en una parte por el banco o bien entidad financiera

Cláusulas de vencimiento anticipado


Las cláusulas de vencimiento adelantado, ya antes de la reforma de dos mil trece, dejaban que el banco en caso de que un hipotecado no pague una sola cuota mensual pueda demandar al cliente del servicio el término o bien finalización de la hipoteca y por consiguiente la devolución de todo el dinero prestado ya antes del plazo pactado, dando pie a una posible ejecución de un desahucio. El catorce de Mayo de dos mil trece se aprobó la Ley 1/2013, una reforma que aumentaba el plazo mínimo de impago, para aplicar la cláusula de vencimiento adelantado, de uno a 3 meses. En el primer mes del año de dos mil diecisiete el Tribunal de Justicia de la UE dictó sentencia de nulidad contra las cláusulas de vencimiento adelantado frecuentes en las hipotecas españolas aun si estas no habían sido aplicadas. Hoy día, ha sido aprobada una nueva reforma de la ley hipotecaria que, entre otros muchos cambios que favorecen al prestatario, altera los requisitos de aplicación de dichas cláusulas: no hay un plazo fijado por ley, sino se requiere el impago de un porcentaje de la totalidad del préstamo (en dependencia del capital prestado, el interés, la duración y el instante del impago).

Fraude de las cláusulas suelo en España

En España, a lo largo de la burbuja inmobiliaria que empezó en mil novecientos noventa y siete y reventó en dos mil siete, la mayor parte de hipotecas que se subscribieron tenían un género de interés variable (fijado por el Euribor por norma general más un diferencial que pone el banco) en la que muy frecuentemente el banco fijó en el contrato de hipoteca un porcentaje mínimo de interés a abonar por el comprador de la residencia si bien el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial fuera inferior. O sea pese a firmar una hipoteca con interés variables -que puede subir o bien bajar- el banco impone una cláusula que limita la bajada real si bien esta se genere. La aplicación de esta cláusula es contraria a la ley -deprava el espíritu del interés variable aparte de no ser conocidas sus por los firmantes- y en consecuencia exagerada, conforme el Banco de España y la Ley hipotecaria de España. Asimismo el notario debe advertir de su existencia.


La cantidad defraudada ascendería a cuatro mil millones de euros conforme datos del Banco de España y afectaría a unos tres,3 millones de españoles. Muchos perjudicados ignoran la existencia de cláusulas suelo en los contratos de hipoteca con lo que se cree que el fraude podría ser mayor al estimado.


Terminología sinónima en las cláusulas suelo


En las escrituras del préstamo hipotecario (no confundir con las escritura de la adquisición de residencia) las cláusulas suelo se identifican bajo otros nombres o bien apartados donde se hace constar que el interés jamás va a poder ser inferior a un porcentaje determinado, con los próximos títulos:



  • límites a la aplicación del interés variable
  • límite de la variabilidad
  • tipo de interés variable.

Sentencias de nulidad y retroactividad de las cláusulas suelo


Sentencia de nueve de mayo de dos mil trece del Tribunal Supremo de España declarando nulas las cláusulas suelo


El nueve de mayo del dos mil trece el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo de las hipotecas por considerarlas desmesuradas, entre otras muchas razones por su falta de trasparencia. Se comprende que ha existido trasparencia si la información es clara, explícita por la parte del banco y el notario y por lo tanto el cliente del servicio tenía la capacidad para entender su contenido. La sentencia forzaba a retirar las condiciones del préstamo hipotecario y de las escrituras de tal préstamo cuando menos en unos cuatrocientos contratos de Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, en unos noventa en el caso de Novagalicia Banco y más de cien.000 en la entidad Cajamar. A causa de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo del Tribunal Supremo de dos mil trece, múltiples sentencias dictaminaron la retroactividad en la cancelación de dichas cláusulas resolviendo los procesos propiciamente para el consumidor que tendría derecho a la devolución de las cantidades inapropiadamente cobradas por las financieras.


A finales de febrero de dos mil quince, el Tribunal Supremo mandó una nota informativa a los medios notificando sobre su última sentencia sobre cláusula suelo, que por último se hizo pública a mediados de abril con data del veinticinco de marzo de dos mil quince. Conforme con ella, las financieras debían devolver a sus clientes del servicio lo cobrado inadecuadamente por las cláusulas suelo solo desde mayo de dos mil trece. Conforme la sentencia los bancos no debían devolver las cuotas precedentes al fallo del tribunal supremo de nueve de mayo de dos mil trece. Pese a contrariar un artículo del Código Civil (el mil trescientos tres) el Supremo escogió poner un límite a la retroactividad.


Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de veintiuno de diciembre de 2016: retroactividad total


El Tribunal de Justicia de la UE decretó, resolviendo una serie de cuestiones prejudiciales, en sentencia irrevocable de veintiuno de diciembre de 2016 contra la restricción de la retroactividad de la nulidad de la cláusulas suelos, contra lo dictaminado en su día por el Tribunal Supremo de España, con lo que los bancos y cajas de ahorro tienen la obligación de devolver todo el dinero cobrado ilegalmente por las cláusulas suelo desde la data de la firma de la hipoteca inmobiliaria para la adquisición de residencia. Sin embargo los bancos y cajas de España no van a facilitar las devoluciones automáticas a sus clientes del servicio y van a tratar cada reclamación caso a caso en tanto que la devolución de entre tres cero y siete cero millones de euros menguará las ventajas y afectará a la solvencia de las entidades perjudicadas.


Sentencia del Tribunal Supremo de quince de febrero de dos mil diecisiete contra el BBVA


El quince de febrero el Tribunal Supremo dictó sentencia al recurso interpuesto por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria por la devolución de una cláusula suelo y la necesidad de abonar lo precedente por año dos mil trece. El Banco Bilbao Vizcaya Argentaria aducía que dicho caso era cosa juzgada -a la vista de la precedente sentencia del Supremo de mayo de 2013– mas chocaría contra el fallo emitido por el TJUE en el mes de diciembre de dos mil dieciseis en las que declaraba nulas dichas dichas con lo que el Tribunal Supremo confirma la sentencia del TJUE y rechaza las razones de cosa juzgada esgrimidas por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria. De esta forma, las entidades deben abonar todo lo cobrado de más por estas cláusulas desde el principio de la firma de la hipoteca y no solo desde dos mil trece.


Demandas y sentencias contra más de cien entidades bancarias


En España prácticamente todas las entidades establecieron cláusulas suelo en sus hipotecas. La organización de España ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros) señala que se han presentado demandas contra más de cien entidades españolas. ADICAE presentó su primera demanda contra cuarenta y cinco financieras y una segunda contra cincuenta y seis entidades más. Múltiples organizaciones de usuarios y asociaciones como ADICAE, FACUA(FACUA-Usuarios en Acción), OCU. Asimismo abundantes bufetes de abogados defienden a los perjudicados a título personal o bien colectivo. Ciertas demandas fueron presentadas en los primeros años del siglo veintiuno y su número se ha ido aumentando. El seis de marzo de dos mil catorce se desbloqueó la llamada macrodemanda de ADICAE por las cláusulas suelo contra ciento uno entidades. El siete de abril de dos mil dieciseis el juzgado de lo Mercantil n.º once de Madríd anuló, por carencia de trasparencia, las cláusulas suelo desmesuradas de los contratos hipotecarios de la mayor parte de los quince.000 perjudicados de la macrodemanda interpuesta contra ciento uno entidades.


El veintiocho de diciembre de dos mil dieciseis, tras la Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de veintiuno de diciembre de dos mil dieciseis, una sentencia del Juzgado de lo Mercantil N.º 1 de Valladolid forzó al Banco Popular a devolver toda la cantidad íntegra del dinero cobrada de más a raíz de la cláusula suelo y además de esto condena en costas a la entidad. Tras el fallo del tribunal europeo sobre las cláusulas suelos los juzgados españoles dictan decenas y decenas de sentencias contra la banca de España.


Real Decreto sobre cláusulas suelo


El Gobierno de España aprobó en Consejo de Ministros el R. D.-ley 1/2017, de veinte de enero, de medidas urgentes de protección de usuarios en materia de cláusulas suelo, pactado con Partido Socialista Y Ciudadanos -un sistema extrajudicial-, con la objeto de establecer un cauce que les facilite la posibilidad de llegar a pactos con las entidades financieras con la que tienen subscrito un contrato de préstamo o bien crédito con garantía hipotecaria que resuelvan las polémicas que se pudiesen provocar a consecuencia de los últimos pronunciamientos judiciales en materia de cláusulas suelo y, particularmente, la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de veintiuno de diciembre de dos mil dieciseis, en los temas amontonados C-154/15 y C-trescientos siete y 308/15.


Según el decreto los bancos van a tener 3 meses para llegar a un pacto con los perjudicados y solucionar de esta forma las reclamaciones. El perjudicado va a deber dirigir la reclamación al banco que va a deber remitirle un cálculo de la cantidad a devolver con los intereses -o bien las razones por las cuales estima que no hay devolución-. Si el perjudicado está conforme el banco efectuará la devolución del efectivo en un plazo máximo de 3 meses -o bien otro pacto con el hipotecado relativo a las condiciones de la hipoteca- mas si el perjudicado por las cláusulas desmesuradas no está conforme puede ir al la vía judicial de forma individula o bien colectiva, mediante las asociaciones de usuarios o bien los bufetes de abogados.


Las asociaciones de usuarios criticaron el decreto en tanto que lo consideraron un regalo a la banca puesto que creó un sistema extrajudicial de devolución envenenado puesto que eximía a los bancos del pago de las costas si no hay litigiosidad por su lado, se dejaba a los bancos convenir medidas compensatorias opciones alternativas al pago en efectivo, no aclaraba qué va a ocurrir con los casos que habían sido juzgados con efecto dos mil trece, hizo al banco juez y parte, no se garantizaba la comunicación directa por el banco a los perjudicados, no se dejaba la reclamación colectiva al banco ni tampoco la contestación obligatoria, no reconocía la nulidad de todas y cada una de las cláusulas puesto que se proseguía reconociendo que podía haber cláusulas suelo legales cuando la sentencia europea es clara y definitiva, todas y cada una son ilegales; resultando falso y también deficiente. Además de esto tampoco fuerza al banco a calcular la cláusula si no desea devolver el dinero cobrado de más y vuelve a obligar al perjudicado a asistir nuevamente a los juzgados con lo que se vuelve a desamparar a los usuarios. Las asociaciones de usuarios aconsejan al deudor o bien hipotecado asesorarse bien ya antes de pedir el mecanismo extrajudicial en tanto que se da al banco el poder para decidir si devuelven o bien no estos intereses.


Como consecuencia de la aprobación del R. D. las entidades Bankia y BMN pusieron en marcha un proceso exprés para devolver todas y cada una de las cláusulas suelo que afectaría, en el caso de Bankia a unos sesenta.000 clientes del servicio -el importe así como los intereses-.


El Decreto no fuerza a los bancos a comunicar a los firmantes de hipoteca la existencia de cláusulas suelo con lo que muchos perjudicados no conocen la existencia de dichas cláusulas, objetivo esencial para los bancos en tanto que de esta forma la ocultación evita más devoluciones. Es una situación considerada injusta mas legal.


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