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En finanzas, el capital privado inmobiliario (en inglés, Private Equity Real Estate) es considerado una clase de activo consistente en la inversión en capital o bien deuda con latente inmobiliario. Estas inversiones frecuentemente suponen una estrategia de administración activa desde un moderado reposicionamiento del activo, realquiler de propiedades, hasta el desarrollo de promociones inmobiliarias o bien grandes campos urbanísticos.


Las inversiones son efectuadas frecuentemente por medio de fondos de capital privado inmobiliarios, que son estructuras de inversión colectiva, que reúnen capital de diferentes inversores. Estos fondos frecuentemente tienen una duración de diez años distribuidos en dos-tres años de inversión, a lo largo de los que se efectúan las adquisiciones de activos, y unos periodos de administración de los activos en los que a través de una administración activa se crea valor hasta el momento en que por último este es efectuado a lo largo de los últimos un par de años, frecuentemente llamados periodo de liquidación.



Historia y Evolución


Hay una larga historia de inversión institucional en el campo inmobiliario, tanto mediante inversión directa como indirecta, mediante fondos y/o automóviles de inversión. Al comienzo, la inversión institucional se efectuaba solo con estrategia "core", cuando las condiciones de los mercados cambiaron en los años noventa, comenzaron a surgir los llamados fondos ventajistas y fondos de Valor añadido, dirgidos a aprovechar las ocasiones que la caída de costos inmobiliarios ofrecía, adquiriendo activos con descuentos relevantes y creando valor en exactamente los mismos por medio de una administración activa. El capital privado inmobiliario apareció como una clase de activo independiente a inicios del siglo veintiuno y ha experimentado un enorme desarrollo en los últimos tiempos.


Niveles en la administración del Capital Privado Inmobiliario


Dentro de la administración de inversiones inmobiliarias identificados 3 niveles: la administración de capital, la administración de activos y la administración inmobiliaria propiamente dicha.



Administración de Capital o bien asimismo llamada Administración de Fondos/ Inversiones: Con visión más estratégica, el gestor de fondos se ocupa de las primordiales cuestiones relacionadas con los inversores y las inversiones: estructuración del fondo, definición del gobierno corporativo, relaciones con inversores, adquisiciones y ventas de activos, administración del fondo desde lanzamiento hasta la liquidación.



Administración de Activos: El gestor de activos se ocupa de las distintas disciplinas relativas a la administración del activo inmobiliario desde el instante de la inversión hasta la venta. El proceso es fundamentalmente de naturaleza táctica. El asset mánager inspecciona y regula las próximas actividades: adquisición del inmueble, administración inmobiliaria, alquileres, reporting financiero y operativo (incluyendo presupuestos operativos), valoraciones, auditorías, revisiones de mercado, contabilidad y refinanciaciones y ventas de activos.



Administración Inmobiliaria: El Gestor Inmobiliario se ocupa de la administración operativa de los inmuebles. Es la administración del equipamiento, instalaciones, y los activos físicos. La administración inmobiliaria, abarca los procesos, sistemas y recursos humanos precisos para administrar el ciclo vital de los inmuebles incluyendo adquisición, control, contabilidad, mantenimiento, utilización y venta.


Los fondos de capital privado inmobiliario, prosiguen normalmente 3 géneros de estrategias de inversión: Core y Core-plus, Valor añadido o bien "Value Added" y por último estrategias de inversión Ventajistas.



Core y Core Plus: Es una estrategia de ratios riesgo/rentabilidad moderados. El fondo frecuentemente invertirá en propiedades "core" si bien ciertas de ellas requerirán ciertas mejoras. Por propiedades core, nos referimos a aquellos inmuebles bien situados, de construcción reciente y con un elevado nivel de ocupación de inquilinos cuya calidad crediticia sea alta. La rentabilidad en estas inversiones es conseguida eminentemente por unos ingresos recurrentes de alquileres y una baja plusvalía próxima a la inflación.


Valor Añadido o bien Value Added: Es una estrategia de inversión de ratio riesgo/rentabilidad medio-alto. Esta estrategia requiere adquirir un inmueble, mejorarlo de alguna manera (reformas, cambio de inquilinos, etcétera) y su venta en el instante oportuno produciendo una plusvalía. Los inmuebles son considerados "Valor Añadido" cuando presentan inconvenientes operacionales o bien de administración, requieren mejoras físicas y o bien padecen de limitaciones de capital o bien deuda.



Oportunista: Esta es una estrategia de ratio riesgo/rentabiliad alto. Los inmuebles requerirán de un alto grado de mejoras. Estas estrategias pueden acarrear inversiones en promociones, en suelo, aun suelo agrícola y en inmuebles centrados en nichos.



  • «Private Equity Real Estate»(en inglés). Archivado desde el original el veintinueve de noviembre de dos mil quince. Consultado el veintidos de mayo de dos mil diez. «Empresa dedicada a la capacitación y también información en Capital Privado Inmobiliario».


  • «PEIMEDIA». Fundamentals of Private Equity(en inglés) (PEIMEDIA).


  • «ALTAN». Consultado el doce de diciembre de dos mil nueve. «Firma de España de inversión en Capital Privado Inmobiliario mediante Fondos de Fondos».


  • J. Lynn, David (dos mil diez). Active Private Equity Real Estate Strategy(en inglés). Frank J. Fabozzi Series. p. doscientos ochenta.


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